Treccani дает интересную информацию насчет vano:
Spazio definito risultante dalla suddivisione dell’interno di un edificio (sinon. di stanza, ambiente, locale): appartamento di sei v. con doppî servizî; il costo è di centomila euro a vano (nella compravendita di appartamenti, qualora essa avvenga per numero di vani anziché per numero di metri quadrati di superficie, gli accessorî, costituiti da cucina, corridoi, ingresso, bagno, ecc., vengono considerati frazioni di vano, in proporzione alla loro importanza e ampiezza).
я так понимаю, что служебные помещения, типа кухни, коридоров, входа и ванной итальянцами не считаются “vano”, и при расчете квадратуры учитываются только частично